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Wegerecht

von Rechtsanwalt Volker Klawon, November 2007

Einleitung

Das Wegerecht gehört zu der Gruppe der Grunddienstbarkeiten, die in 1018-1029 BGB geregelt sind. "Grunddienstbarkeit" nennt man die Belastung eines Grundstücks durch ein herrschendes Grundstück, welche auf ein Dulden oder Unterlassen gerichtet ist. Zum Vergleich: Wäre die Belastung nicht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines bestimmten herrschenden Grundstücks, sondern zugunsten einer bestimmten Person im Grundbuch eingetragen, so würde es sich um ein eine sog. "beschränkte persönliche Dienstbarkeit" handeln. Ein Wegerecht kann allerdings stets nur als Grunddienstbarkeit eingetragen sein. Benutzungsberechtigt sind außer dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks stets auch seine Angehörigen, Besucher, Mitarbeiter, Mieter, Kunden etc. des Wegeberechtigten.

Das herrschende Grundstück ist das, welches den Weg über ein fremdes Grundstück nutzen kann – idR. also das Hinterliegergrundstück. Das beherrschte, also das belastete Grundstück ist das Grundstück, welches den Weg zur Verfügung stellen muss – idR also das Grundstück, das an der Straße liegt. Wird ein Wegerecht eingetragen, so geschieht das im Registerauszug des beherrschten Grundstücks. Es wird entweder mit einer näheren Angabe über die genaue Lage des Weges eingetragen oder ohne eine solche Angabe. Im letzteren Falle kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks den Weg an beliebiger Stelle auf seinem Grundstück zur Verfügung stellen. Manchmal einigen sich die Parteien auch dahingehend, von dem beherrschten Grundstück eine Parzelle auszumessen – z.B. einen drei Meter breiten Streifen am Grundstücksrand - und diese separat im Grundbuch einzutragen und mit dem Wegerecht zu belegen.

Arten von Wegerechten

Wegerechte können zwischen zwei Grundstückseigentümern einfach (formlos) vertraglich vereinbart werden. Dann wirken sie allerdings nur zwischen diesen beiden Parteien. Wenn eine Partei ihr Grundstück veräußert und dabei nicht die Rechte und Pflichten aus dem Wegerecht-Vertrag überträgt, dann ist der Erwerber nicht mehr an den Wegerechtvertrag gebunden. Beispiel: Hinterlieger H will auf dem Grundstück des Anliegers A ein Wegerecht, um Zugang zur Straße zu haben. Beide fassen einen Vertrag ab, in dem es heißt, dass H dem A 20.000 Euro zahlt und A ihm dafür ein Wegerecht auf einer Breite von drei Metern an der südlichen Grenze von A’s Grundstück einräumt. Der Nachteil an dieser Vereinbarung ist, dass das Recht des H gegenstandslos wird, wenn der A sein Grundstück verkauft. Dann kann A dem H kein Wegerecht mehr einräumen. Der Kaufpreis von 20.000 Euro hat dem H das Wegerecht also nur so lange beschert, wie der A noch Grundstückseigentümer war. Bei einem schuldrechtlich eingeräumten Wegerecht wäre es daher besser, als Gegenleistung eine regelmäßig fällige niedrige Mietzahlung zu vereinbaren. Außerdem sollte so ein Vertrag eine Klausel haben, die den A verpflichtet, seine Pflichten aus dem Vertrag im Falle der Veräußerung des Grundstücks auf den Erwerber zu übertragen. Hält der A sich an die Klausel, so kann H auch gegenüber dem Erwerber sein Wegerecht geltend machen. Hält sich der A nicht an die Klausel, kann H den A auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Dann beginnt allerdings ein Prozess mit ungewissem Ausgang. Insbesondere ist die Höhe des Schadens kaum zu beziffern.

Wegerechte werden daher idR. im Grundbuch eingetragen (der Jurist spricht dann von einem dinglichen Wegerecht). Wie das geht, steht unten. Dann bleibt das Wegerecht solange bestehen, bis die Eigentümer der beteiligten Grundstücke es wieder austragen lassen. Das dingliche Wegerecht ist im juristischen Sinne „Bestandteil“ des herrschenden Grundstücks.

Wird ein dingliches Wegerecht vereinbart und eingetragen, so entsteht automatisch ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen den Parteien, welches die eingetragenen Rechte des Wegeberechtigten umfasst. Daher können Pflichtverletzungen durch eine Partei (z.B. den Vorderlieger) dazu führen, dass die andere Partei (z.B. der Hinterlieger) Ansprüche aus Vertragsverletzung (=vertraglicher Schadensersatzanspruch), 823 I BGB (=deliktischer Schadensersatzanspruch) sowie 1004 BGB (=Anspruch auf Beseitigung der Störung) hat. Zur Verjährung siehe unten.

Manchmal wird zusätzlich zum eingetragenen Wegerecht eine zusätzliche schuldrechtliche Vereinbarung (also ein Vertrag) gemacht. Dieser Vertrag legt Details zu den Rechten und Pflichten bezüglich des Wegerechts fest. Dazu gehört z.B. welche Partei für die Pflege, die Instandhaltung, die Verkehrssicherung (Schneeräumung etc.), die Kosten für die Ausstattung des Weges mit einer Asphaltschicht, etc. aufzukommen hat. Solche Vereinbarungen sind manchmal nötig, weil im Grundbuch nur die Belastungen (z.B. „Wegerecht“) des beherrschten Grundtücks eintragungsfähig sind, während darüber hinausgehende Rechte und Pflichten grundsätzlich nicht eintragungsfähig sind. Allerdings ist es auf Antrag möglich, das Wegerecht zusätzlich im Grundbuchauszug des herrschenden Grundstücks einzutragen.

Auch die zusätzliche schuldrechtliche Vereinbarung wirkt nur zwischen den Parteien, die sie vereinbart haben. Sinnvollerweise wird in solchen Verträgen oft vereinbart, dass diejenige Partei, die ihr Grundstück veräußert, ihre Rechte und Pflichten auf den Erwerber übertragen muss. Diese Übertragung erfolgt schuldrechtlich, also per Vertrag, z.B. mittels einer entsprechenden Vereinbarung im Grundstückskaufvertrag. Problematisch wird es, wenn eine Partei diese Rechte und Pflichten nicht auf den Erwerber überträgt. Der Wegeberechtigte kann dann von dem Erwerber nicht mehr verlangen, dass er sich an den Vertrag hält, denn der Erwerber ist dann ja nicht Vertragspartei. Der Wegeberechtigte kann dann allenfalls seinen ehemaligen Vertragspartner, also den Veräußerer, auf Schadensersatz wegen Vertragsverletzung in Anspruch nehmen. Zur Verjährung: siehe unten unter "Verjährung einer Vertragsverletzung des Wegerechtsvertrages"

Entstehung und Inhalt von Wegerechten

Die Einräumung des dinglichen Wegerechts erfordert die Einigung der Eigentümer der beteiligten Grundstücke (873 BGB) sowie die Eintragungsbewilligung des Eigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt (19, 29 GBO). Das Wegerecht entsteht dann mit seiner Eintragung ins Grundbuch (873, 874 BGB) durch das Grundbuchamt.

Die Einigung erfolgt (formal betrachtet) durch die Erklärungen beider Parteien, das Wegerecht eintragen zu lassen. Diese Einigung muss alle Aspekte erfassen, die die Eintragung beinhalten soll. Beispiel: Die Parteien möchten das Wegerecht hinsichtlich seiner Lage und seiner Breite konkretisieren. Dann legt die Einigung eben auch die Breite und die Lage des Wegerechts fest. Die Einigungserklärung – in der Praxis ein von beiden Parteien unterzeichnetes Papier – wird zusammen mit der Eintragungsbewilligung und dem Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt eingereicht.

Die Eintragungsbewilligung stellt der Eigentümer des belasteten Grundstücks aus. Sie enthält die Bewilligung des Wegerechts und ggf. die zusätzlich vereinbarten Konkretisierungen. Die Eintragungsbewilligung wird im Grundbuchamt aufbewahrt. Ihr Inhalt wird bedeutsam, wenn die Parteien Konkretisierungen vereinbart haben, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird, die aber nicht im Grundbuch eingetragen worden sind. Das Grundbuchamt schreibt in die Grundbücher nämlich nur Schlagwörter, z.B. „Wegerecht“. Erst der Blick in die Eintragungsbewilligung gibt Aufschluss darüber, mit welchem Inhalt das Wegerecht vereinbart worden ist. Gemäß 874 BGB ist im Grundbuch eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nötig, wenn der Inhalt der Eintragungsbewilligung den Grundbucheintrag konkretisieren soll. Beispiel: Im Grundbuch ist ein „Wegerecht“ eingetragen. Daneben befindet sich ein Zusatz, wonach das Nähere durch die Urkunde XY geregelt ist. XY steht in diesem Beispiel für eine beliebige, dem Grundbuch beigefügte Urkunde. Es kann sich um die Eintragungsbewilligung handeln, die übrigens nicht die Bezeichnung „Eintragungsbewilligung“ tragen muss. Die Bezugnahme kann aber auch auf jede beliebige andere Urkunde erfolgen, sofern sie dem Grundbuch beigefügt ist, also dem Grundbuchamt vorliegt. Eine zulässige Bezugnahme wird auch erreicht, wenn das Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung Bezug nimmt und diese wiederum auf eine andere beliebige Urkunde Bezug nimmt. Allerdings ist dabei zu beachten, dass die „beliebige andere Urkunde“ nur solche Regelungen enthalten darf, die im Grundbuch eintragungsfähig sind. Bei Wegerechten sind dies insbesondere Breite und Lage des Weges. Ist das nicht der Fall, so ist die gesamte Bezugnahme unzulässig. Anders, also zulässig wäre es, wenn die Bezugnahme lediglich auf einzelne eintragungsfähige Teile (Paragraphen) der anderen Urkunde gerichtet ist. Eintragungsfähig bezüglich des Wegerechts sind insbesondere Lage und Breite des Weges, aber keine Pflichten des Eigentümers des herrschenden Grundstücks (Ausnahme 1021 BGB – z.B. Unterhaltspflichtvereinbarung für die Pflasterung). Eintragungsfähig neben dem eigentlichen Wegerecht sind: Bedingungen und Befristungen, Sicherungsmittel, absolute und relative Verfügungsbeschränkungen.

Der Inhalt des Wegerechts kann oft nur durch Auslegung des Wortlautes ermittelt werden. Steht in der Eintragungsbewilligung nichts weiteres drin, so gilt das Wegerecht lediglich mit dem folgend dargestellten allgemeingültigen Inhalt:

Oft steht nur „Wegerecht“ oder „Fahrrecht“ im Grundbuch und in der Eintragungsbewilligung. Für beides gilt: Der Weg muss so beschaffen sein, dass er mit heutzutage gebrauchsüblichen Fahrzeugen befahren werden kann. Das richtet sich nach der im Zeitpunkt der Eintragung vorgesehenen Nutzung des herrschenden Grundstücks: Bei Wegerechten in Wohngebieten sind dies handelsübliche PKW, bei Gewerbeobjekten größere Fahrzeuge. Der Inhalt des Wegerechts ändert sich, wenn (1) infolge technischer oder wirtschaftlicher Entwicklung der Nutzungsbedarf des herrschenden Grundstücks steigt oder wenn (2) eine Nutzungsänderung des herrschenden Grundstücks zur Erhöhung des Bedarfs führt und die Erhöhung nicht willkürlich und bei Bestellung des Wegerechts nicht vorhersehbar gewesen ist.

Anders als bei einer Grundstücksübereignung ist für die Einräumung eines Wegerechts keine notarielle Beurkundung nötig. Die Einigung ist formfrei wirksam; aufschiebende und auflösende Bedingungen sowie Befristungen der Einigungserklärungen sind zulässig. Diese dingliche Einigung ist übrigens nicht zu verwechseln mit der Einigung über den schuldrechtlichen Vertrag, welcher dem Wegerecht zugrunde liegt. Juristisch ist das eingetragene Wegerecht (genauso wie die Übereignung einer Sache oder eines Grundstücks) auf der Erfüllungsebene angesiedelt. Der Erfüllungsebene vorgeschaltet ist stets die schuldrechtliche Ebene. Beim Wegerecht befinden sich auf der schuldrechtlichen Ebene zwischen den Parteien idR. ein Kaufvertrag oder ein Schenkungsvertrag, mit welchem das Wegerecht verkauft bzw. verschenkt worden ist. Dieses schuldrechtliche Grundgeschäft ist mit Entstehung des dinglichen Wegerechts, also mit Eintragung ins Grundbuch erfüllt.

Vereinbaren die Parteien ein rein schuldrechtliches Wegerecht ohne Eintragung ins Grundbuch (siehe oben) so ist diese Vereinbarung lediglich auf der schuldrechtlichen Ebene angesiedelt; die Erfüllung der Vereinbarung findet dann nicht durch Eintragung statt, sondern dadurch, dass sich die Parteien an ihre vereinbarten Pflichten halten.

Pflichten des Wegeberechtigten, schonende Ausübung

Der Wegeberechtigte hat bei der Ausübung seines Wegerechts das berechtigte Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Der Wegeberechtigte hat unerhebliche Beeinträchtigungen zu dulden, z.B. Schließung des Weges bei Nacht, aber keinen teilweisen Ausübungsverzicht.

Hält er auf dem Weg eine Anlage (z.B. Asphaltierung) so hat er sie in ordnungsgemäßen Zustand zu halten, soweit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks dies erfordert. Diese Regelung gilt nicht, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Anlage mitbenutzen darf oder die Anlage vereinbarungsgemäß sowieso von beiden Parteien gebraucht wird.

Unterhaltspflichten bezüglich der errichteten Anlage können im engen Rahmen des 1021 BGB bei Eintragung des Wegerechts oder auch nachträglich vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Sie werden dadurch Bestandteil des Grundbuchs. Das wird eher selten gemacht.

Verjährung einer Vertragspflichtverletzung des Wegerechtsvertrages

Dieser Anspruch verjährte früher nach dreißig Jahren. Für Vertragsverletzungen, die seit 2002 begangen worden, beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre beginnend am Ende des Jahres, in dem die andere Vertragspartei Kenntnis von der Verletzung ihrer Rechte erlangt hat, maximal aber 10 Jahre ab Anspruchsentstehung. Liegt der Sonderfall vor, daß die Vertragsverletzung vor 2002 stattfand und bis 2002 noch nicht verjährt gewesen ist, gilt die schneller abgelaufene Frist von den folgenden beiden Fristvarianten: Variante 1: Ablauf der alten, bereits laufenden dreißigjährigen Frist. Variante 2: Berechnung der Frist nach neuem Recht (drei Jahre vom Jahresende der Anspruchsentstehung und Kenntniserlangung an gerechnet), wobei der Fristablauf frühestens am 1.1.2002 zu laufen beginnt.

Beispiel: der Vertrag wurde 1980 geschlossen und pflichtwidrig bei der Veräußerung des belasteten Grundstücks am 1.6. 1995 nicht übertragen. Am 1.2.2000 erlangt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, der Vertragspartei ist, Kenntnis von der Veräußerung. Variante 1: Die Frist läuft am 1.6.2025 um 24 Uhr ab. Variante 2: Die Frist beginnt am 1.1.2002 um 0 Uhr zu laufen. Zwar lagen Anspruchsentstehung und Kenntniserlangung schon im Jahr 2000 vor, so dass die dreijährige Frist eigentlich am 1.1.2001 um 0 Uhr anlaufen müsste. Aber die Übergangsregel des Verjährungsrechts sieht für die Fristberechnung als frühestmöglichen Berechnungsbeginn den 1.1.2002 vor. Daher endet die Verjährung nach Variante 2 erst am 31.12.2004 um 24 Uhr. Die Frist läuft nach Variante 2 früher aus als nach Variante 2, so dass es auf das Fristende nach Variante zwei ankommt: den 31.12.2004. Zum Vergleich: Wäre die Kenntnis erst Mitte 2006 erlangt, so würde die Verjährungsfrist erst am Ende des Jahres 2006 beginnen und demzufolge am 31.12.2009 enden.

Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer störenden Anlage

Wird der Weg durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks durch Errichtung einer Anlage gesperrt (z.B. durch einen Treppenvorbau, der in den Weg hineinragt), so verjährt der Beseitigungsanspruch des Wegeberechtigten in der gleichen Weise wie der Anspruch aus einer Vertragspflichtverletzung des Wegerechtsvertrages. Mit Verjährung dieses Beseitigungsanpruchs macht übrigens auch die das Wegerecht, soweit es verletzt ist, keinen Sinn mehr. Daher erlischt zwingend auch das Wegerecht insoweit, als es durch die Beeinträchtigung verletzt ist. Für das Beispiel mit dem Treppenvorbau heißt das, dass das Wegerecht dann nur noch mit dem Inhalt weiterbesteht, der der jetzt noch übrig bleibt: Der Treppenvorbau ist also nicht mehr vom Wegerecht erfasst.

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